Сайт соинвесторов комплекса Авеню 77 в Северном Чертаново

Статья из еженедельника Компания №548 от 2 марта 2009 года

Вечная мерзлота

Девелоперы вступили в «ледниковый период»

Алексей Лоссан

Российские девелоперы в спешном порядке замораживают свои проекты. Однако процесс официальной заморозки является сложной и дорогостоящей процедурой, сопровождающейся выплатой долгов. Поэтому застройщики предпочитают не объявлять о заморозке, а надолго затягивать сроки строительства. В итоге объект обрастает легендами и новыми юридическими лицами.
Одним из самых известных столичных долгостроев участники рынка называют жилой комплекс «Северный парк» на Ленинградском шоссе. В конце 2008 года соинвесторы этого комплекса обратились в Госдуму с необычной просьбой – помочь застройщику получить кредит для окончания строительства. В противном случае они опасаются, что здание, уже готовое на 80%, начнет рушиться, несмотря на то, что за этим проектом якобы стоит бывший крупный московский чиновник. В результате в ответ на это письмо в нижней палате парламента появилась идея, согласно которой депутаты могут выступить посредниками при поиске финансирования для проблемных объектов. Пока она не получила продолжения.

Парк юрского периода
История комплекса «Северный парк» началась еще в 1991 году, когда была зарегистрирована компания «Ассоциация. Экология. Технология. Образование», которая решила освоить участок площадью 4 га на территории Покровско-Стрешневского лесопарка. Через два года эта структура получила территорию в аренду для строительства многофункционального комплекса «Центр деловых контактов». Однако что-то не заладилось, участок простаивал, и в итоге только в 2000 г. правительство Москвы выпустило постановление, где «в целях увеличения объема строительства жилья для коммерческой реализации с последующим направлением средств на финансирование городских программ» было решено «в порядке исключения» построить на этом участке жилой комплекс площадью 40 тыс. кв. м. Причем финансирование работ должны были на паритетных началах осуществлять столичный Департамент внебюджетной политики строительства и «Ассоциация. Экология. Технология. Образование». Соответственно все квартиры и нежилые помещения в равной доле делились между ними, а техническим заказчиком выступал ГУП «Москва-Центр», контролировавший в то время застройку центра Москвы.
Предполагалось, что строительство жилого комплекса будет окончено к 2003 г., однако впоследствии специальным постановлением сроки окончания работ были перенесены на 2006 г. с возможностью дальнейшей пролонгации. При этом в 2004 г. правительство Москвы практически вышло из проекта, уступив 95% своей доли в комплексе партнеру за $8 млн. Оставшуюся долю должен был проинвестировать Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). В свою очередь, подрядчиком строительства стал «Трест МСМ-1», по данным участников рынка, входящий в Группу компаний «МСМ-1». В 2006 г. в строящемся комплексе начались продажи по цене $1600 за кв. м. Более того, на рынке появляются слухи о том, что за строительством комплекса стоит «Интеко», впоследствии не подтвержденные. На официальный запрос «Ко» в компании Елены Батуриной ответили, что никакого отношения к этому комплексу не имеют. В том же году в проект в качестве инвестора пришла ГК «МИАН», которая выкупила, по данным инициативной группы соинвесторов, около 200 квартир. Вхождение МИАНа было оформлено как организация финансирования на $50 млн. Не исключено, что именно эта сумма и стала платой за квартиры. В мае 2007 г. МИАН сообщил, что строительство «Северного парка» вышло на завершающий этап и в комплексе начались внешние и внутренние отделочные работы. В июле 2006 г. стоимость двухкомнатной квартиры в этом комплексе начиналась от $313 тыс.
Риэлторы этой компании активно начали вести продажи в «Северном парке». Причем, помимо МИАНа, вторым продавцом выступает малоизвестная компания «Авеню Риэлти».
А управление стройкой было передано такой же малоизвестной структуре «Прайкаст С». Взаимосвязь и происхождение этих двух структур стали понятными, когда летом 2007 г. в Австрии появилась компания Avenue Osteuropa Gmbh. Как следовало из ее инвестиционного меморандума, контрольный пакет в ней принадлежит бывшему главе ГУП «Москва-Центр» Сергею Гляделкину, который выступал в роли технического заказчика этого проекта еще в 2000 году. В результате в 2008 г. Avenue Osteuropa купила контрольный пакет «Прайкаст С» и стала владельцем основного инвестора проекта – «ЭТО-С» (наследник компании «Ассоциация. Экология. Технология. Образование»). Более того, вслед за этим выяснилась еще одна сенсационная деталь. Из подготовленного Raiffeisen Bank инвестиционного меморандума к облигационному займу Avenue на 3,5 млрд руб. следовало, что Avenue Osteuropa еще в 2006 г. приобрела 100% одного из старейших трестов Москвы – «Механизация МСМ-1», принимавшего участие в строительстве Кремлевского дворца съездов, главного корпуса МГУ, стадиона «Лужники» и Олимпийской деревни. Таким образом, оказалось, что генподрядчик строительства «Северного парка» – «Трест МСМ-1», управляющая компания «Прайкаст С», инвестор и один из продавцов принадлежит одной и той же компании, владельцем которой является бывший столичный чиновник Сергей Гляделкин, ранее того контролировавший стройку из московского правительства. Более того, как следовало из инвестиционного меморандума, ему же принадлежат и некоторые другие привлекательные объекты – например, жилой комплекс «Дирижабль» на Профсоюзной улице и земельный участок на ул. Наметкина, рядом со штаб-квартирой «Газпрома». В итоге среди участников рынка в очередной раз начались разговоры о потаенных активах бывших столичных чиновников.
Однако раскрытие информации о владельцах не помогло строителям собрать достаточно ресурсов на окончание работ в «Северном парке», и, по данным инициативной группы соинвесторов, в мае 2008 г. со стройплощадки ушли последние рабочие. А в июле вышло постановление правительства Москвы о переносе окончания сроков строительства на 2009 г. В конце прошлого года инициативная группа соинвесторов провела митинг по поводу срыва сроков строительства. После этого на стройке были возобновлены работы, в частности, началась установка новых оконных блоков. Однако вслед за этим работы на объекте опять остановились. Показательно, что сами покупатели квартир в «Северном парке» пытаются угадать, когда же будет закончено строительство их дома. В частности, на «Независимом форуме инвесторов и жильцов комплекса» весной 2008 г. был организован опрос на тему «Будет ли комплекс сдан в конце этого года или срок снова перенесут?». Участникам опроса предложили несколько вариантов ответа: «сдадут», «отложат еще на полгода», «отложат на год» и «непредсказуемо – как фишка ляжет у застройщика». Победил последний вариант. Впрочем, по словам руководителя направления новостроек МИАНа Руслана Кобзарева, объект не заморожен. «В жилом комплексе «Северный парк» произошло изменение проекта касательно систем отопления, вентилирования, оконных блоков. На данный момент переделана проектная документация, а в корпусе В ведутся внутренние работы, демонтаж системы отопления «фанкойл», монтаж оконных блоков. Завершить строительство планируется к июлю 2009 года», – говорит он.

Не один в поле
Строительство «Северного парка» – не единственный пример срыва сроков строительства. По мнению гендиректора DOKI Валерия Барнинца, около 20–40% объектов могут быть реализованы в неопределенные сроки. «По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости – порядка 60% проектов, тогда в коммерческой недвижимости «ледниковый период» может затронуть до 80% объектов», – говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Список замороженных, остановленных или просто не начатых проектов стал расти еще до кризиса. «Главмосстрою» не удалось реализовать в рамках столичного заказа реконструкцию 16-го квартала района Кунцево, сроки проведения работ здесь были установлены с 2000-го по 2006 год. В итоге мэр Москвы аннулировал соответствующее постановление в связи с неспособностью компании реализовать проект», – говорит Валерий Барнинец. По его словам, у ГК «СУ-155» сложилась непонятная ситуация в Железнодорожном при строительстве микрорайона «Ольгино», который должен быть сдан госкомиссии в IV квартале 2009 г., но, по свидетельствам дольщиков данного проекта, возведение некоторых корпусов еще не начиналось. «Еще один пример – многофункциональный жилой комплекс бизнес-класса по адресу: проспект Буденного, владение 26. Его инвестором является ГК «ПИК». Предыдущий срок сдачи был 2008 году, теперь сроки передвинули на 2009–2010 годы, объект находится на начальном уровне строительства», – добавляет эксперт.
По мнению участников рынка, к замороженным объектам фактически можно отнести и многофункциональный жилой комплекс «Авеню 77», расположенный по адресу: ЮАО, микрорайон «Северное Чертаново», владение 1А.
В рамках комплекса переменной этажности, фактически ставшего доминантой нового района, должно быть построено 188 тыс. кв. м жилья, около 120 тыс. коммерческой недвижимости. Девелопером этого проекта является «Капитал Груп». Однако новый комплекс также не спешат вводить в эксплуатацию. В октябре прошлого года обеспокоенные покупатели квартир написали письмо Юрию Лужкову о том, что «Капитал Груп» снизила темпы строительства. В частности, как отмечают авторы обращения, изначально при заключении договоров соинвестирования менеджеры компании называли датой завершения строительства 31 декабря 2007 г., и эта же дата окончания строительства стоит в договорах инвестирования. Однако в августе 2007 г. «Капитал Груп» уведомила соинвесторов о возникших при строительстве трудностях и о переносе срока его окончания на 31 июля 2009 г. В свою очередь, правительство Москвы издало соответствующее распоряжение № 2926-РП от 26.12.2007 г. о продлении срока строительства комплекса до конца 2009 г.
По данным авторов письма, в октябре 2008 г. значительная часть персонала компании была уволена, а подрядчикам строительства не оплачиваются уже выполненные работы. «Наши опасения усугубляет мировой финансовый кризис, который не мог не сказаться на всех российских компаниях, в том числе и на ООО «Капитал Груп», – говорится в письме. В ответе, который пришел на имя соинвесторов из префектуры, сказано, что темпы строительства «Авеню 77» соответствуют заявленным.

Технические детали
По мнению экспертов, непонимание между строителями и соинвесторами происходит оттого, что консервация объекта является не таким простым предприятием. «Объект должен быть законсервирован специальным образом, например, огромное внимание уделяется несущим конструкциям, которые обязаны быть защищен-ными от погодных явлений. На площадке должны быть соблюдены все правила противопожарной безопасности, заблокирован доступ на объект посторонних лиц. К тому же объект должен находиться под постоянной охраной», – говорит Валерий Барнинец. По его словам, если речь идет об объекте на последней стадии строительства, который имеет замкнутый периметр, то в помещениях должна поддерживаться определенная температура. Более того, по словам Омара Гаджиева, первый шаг заморозки подразумевает расчеты с кредиторами. Прежде всего это подрядчики, с которыми застройщику придется расторгнуть договор. Прежде чем рассчитаться со строителями, нужно принять сделанные объемы, оценить их и выплатить сумму, равную проделанной работе. «Затем нужно разобраться с банками. Застройщик определяет порядок погашения кредита – либо путем реализации недостроенного объекта, либо из какого-то иного источника дохода. Одновременно происходит расчет с инвесто-рами, если в строительство вклады-вали денежные средства какие-то сторонние лица. Это могут быть как юридические, так и физические лица. С ними тоже расторгается договор и возвращаются деньги», – добавляет он. Однако если застройщик знает точно, на какой период он консервирует объект, то возможно продление договора с инвесторами на соответствующий срок. И уже затем решаются вопросы по сохранности самого объекта, если девелопер не собирается его продавать. «Только после этого необходимо будет организовать охрану объекта и провести технические мероприятия, позволяющие сохранить его потребительские свойства, дабы он не разрушился за период консервации», – считает Гаджиев.

Однако, по словам Валерия Барнинца, в отечественной практике замороженный объект - это просто заброшенная стройка, которую даже визуально скрыть не всегда стараются. "Ярким примером является бывшая гостиница "Россия", руины которой в центре столицы просто ужасают своим видом", - говорит он. По мнению главы Panorama Estate, все дело в том, что заморозка проекта – это весьма непростая и трудоемкая задача. "Заморозка ко многому обязывает застройщиков. Именно поэтому большинство компаний предпочитают не оглашать тот факт, что строительство на площадке не ведется и доказывать публике на словах обратное, а на самом деле прибегают к так называемой скрытой консервации – когда договор со строителями расторгается, но расчеты ни с кем не производятся", - объясняет Гаджиев.

У консервации строительства «по правилам» есть одного немаловажное преимущество – она позволяет сохранить объект для дальнейшего строительства. «Иначе один сезон простоя, и часть объекта придется разбирать или полностью сносить и все начинать сначала», – говорит Валерий Барнинец. По мнению экспертов, официальная заморозка проекта поможет оправдать несоблюдение сроков строительства, в том числе по объективным причинам. Это послужит основанием для продления срока действия договора на арендованную землю, а также избежать уплаты штрафных санкций из-за опозданий со сроками. В противном случае несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику или принять решение о его замене. Однако, как видно из выше приведенных примеров, столичные власти могут и без официальной консервации продлить сроки. «Я бы рекомендовал дольщикам занять более активную позицию. Для начала нужно пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство и что она намерена предпринять в случае попадания этого объекта в разряд долгостроев», – утверждает Омар Гаджиев. По его словам, вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Другие участники рынка напоминают, что именно так и поступили соинвесторы «Авеню 77» и получили в ответ надежду.

Ссылка на первоисточник