Ипотека, вычеты и роль собственности в экономии на налогах

[Anton_77]

Из прочитанного резюмирую, что не пойти ли мне ... к адвокату ...

Если есть возможность признать договор предварительной купли-продажи договором, эквивалентным договору инвестирования, то налоговый вычет я получить могу и без собственности.

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

Предварительный договор точно говорит о приобретении прав на квартиру и это можно доказать. Вот почему я хочу акт о передаче квартиры! И КГ может метелить именно с этим.

В акте пишется "Уполномоченный представитель бла-бла, передает покупателю бла-бла, квартиру бла-бла, общей площадью бла-бла. Получил денег бла-бла. Стороны материальных претензий друг к другу не имеют".

Чтобы составить акт нужны:
1) Обмеры БТИ, чтобы рассчитаться
2) Добрая воля (или принуждение) КГ к подписанию акта.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру - альтернатива вот этому пакету документов, т.к. в свидетельстве о регистрации написано при нормальной сделке по договору купли продажи.

Кстати что пишется в судебном варианте ? Признается право собственности по решению суда?

Если нет, то возможно имеет смысл ждать собственности без суда ... Ибо имущественный вычет - это не 260 тыс. рублей. А много больше.

[boltomet]

Интересно, если со стандартным договором инвестирования все так сложно, то по договору переуступки вообще не реально вычет получить?

[zlobus]

Из прочитанного резюмирую, что не пойти ли мне ... к адвокату ...

Если есть возможность признать договор предварительной купли-продажи договором, эквивалентным договору инвестирования, то налоговый вычет я получить могу и без собственности.

Надо консультироваться, но думаю что подобные тексты (из ссылки выше) имеют под собой определенную историю:
— Можно ли вернуть налог при покупке квартиры в новостройке? Что для этого нужно?
— С новостройками вопрос очень сложный из-за повсеместного использования серых схем продажи. Так, налоговый имущественный вычет не предоставляется по предварительным и вексельным договорам, поэтому в каждом индивидуальном случае необходима экспертиза документов. Обязательным условием является признание объекта жилым (то есть построенным и сданным в эксплуатацию), подтверждением чему может служить акт о передаче квартиры.
Получить имущественный налоговый вычет на покупку жилья в новом доме могут те граждане, у которых на руках имеется:
* договор с застройщиком (инвестиционный или переуступки права), по которому произведены расчеты;
* документы, подтверждающие данные расчеты;
* акт о передаче квартиры.
Свидетельство о праве собственности на жилье при этом необязательно.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру - альтернатива вот этому пакету документов, т.к. в свидетельстве о регистрации написано при нормальной сделке по договору купли продажи.

Не уверен, что это или работает, т.к. я получал вычет сам в 2005 году, по квартире купленной на вторичке.
Сдавал договор, акт, расписку на выплату денег, свидетельство о собственности.
Еще чуть на зарубили из-за того, что я потерял оригинал акта, и у меня не было расписки, но смошенничал и воспроизвел все своими руками, графологическую экспертизу никто не проводил
Хотя, возможно, просто сама статья с 2005 года изменилась в плане документов.

Ибо имущественный вычет - это не 260 тыс. рублей. А много больше.

Не понял почему больше, речь опять о процентах? Это да.

[zlobus]

Интересно, если со стандартным договором инвестирования все так сложно, то по договору переуступки вообще не реально вычет получить?

Мы сейчас не договор инвестирования обсуждаем, с ним как раз все хорошо.
Мы с Антоном покупатели 2008 года, а КГ тогда уже работало по серой схеме с предварительным договором.

[Натали]

При обращении в суд и расчете на положительное решение необходимо учитывать как минимум(в нашем случае с КГ) :
- Наличие юр лица на момент вынесения решения. ( Именно того юр лица с которым договор, а не правопреемника)
- Наличе БТИ обязательно !
- Четко закрепленное в договоре имущество :дом корпус этаж подъезд квартира ( Отнюдь не наш случай)
Развивать тему не стану так как, всем и так пнятно, что суд не может признавать за Вами право на собственность какую и из чего это следует не ясно. Так например : Как Вы собираетесь в Суде доказывать, что квартира № 6 , а не 90 ? И что в 1 корпусе, а не в 3 ?
Посему мое мнение, суд не наш выход. Сроки только первой инстанции при желании КГ затянет. + 2 инстанция, чтоб решение вступило в законную силу. Долго, затратно и успех не гарантирован. А второй раз с иском с тем же предметом и по тем же основаниям, да еще и к тем же сторонам НЕ ХОДЯТ. Преюдиция.
Наверно сейчас пассивность наш лучший друг. Надо ждать.

[Anton_77]

Я пойду в суд скорее всего через СКиП, если буду уверен в исходе дела, т.е. если до меня он что-нибудь выиграет и только после обмеров БТИ.

- Именно того юр лица с которым договор, а не правопреемника.

У меня прямой договор с КГ.

- Наличе БТИ обязательно !

Понятно

- Четко закрепленное в договоре имущество :дом корпус этаж подъезд квартира

Есть схема, являющаяся приложением к договору.

Но, к своему величайшему сожалению, я вынужден рассматривать вопрос обустройства в не своей квартире ...

[Натали]

Не хочу Вас разочаровывать. Но схема не будет принята судом . Самостоятельно суды выводы на основани схем не делают. Оч длительный и затратный процесс
КГ не паноцея. У меня тоже договор инвестирования от 2005 года. Если КГ инвест контракты больше не вешает на это юр лицо, а вешает на КГ , где п х 2, то выводы делайте сами

[Anton_77]

Оч длительный и затратный процесс

Да, но у всего есть альтернативные издержки. Мои альтернативные издержки - более 200 000 чистых потерь на % в ипотеке, только за счет разницы в % ставках до и после собственности, если ждать конца 2011 года. Не гут.

КГ не паноцея.

Есть прецеденты признания права собственности в Аэробусе, так что собственность - не проблема. А вот ипотека и возврат по договору предварительной купли продаже - надо поспрашивать.\


Наше законодательство - темный лес, но есть письма минфина - луч света в темном царстве. К тому же имеет смысл обратиться туда за разъяснениями. Дело может пойти быстрее, если подать коллективный иск.

[Anton_77]

неутешительные выводы:

денег по процентам за пропущенные годы нам не дадут.

кратко здесь

чуть полнее

В 2006 году на основании предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся доме физическим лицом была внесена оплата за квартиру. В 2008 году был заключен основной договор купли-продажи квартиры (оплата произведена в 2006 году, и предварительный договор включает условие о заключении основного договора). Также в 2008 году был оформлен акт приема-передачи объекта и получено свидетельство о праве собственности на квартиру.

В письме Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113 разъяснено, что в случае строительства жилого объекта претендовать на имущественный вычет можно с того периода, в котором получен документ, подтверждающий право собственности на построенное жилье.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет может быть предоставлен в размере 2 000 000 руб.

Действие данной нормы распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2008 (п. 6 ст. 9 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Вправе ли физическое лицо в рассматриваемой ситуации при определении налоговой базы по НДФЛ получить имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей (с учетом того, что оплата приобретаемой квартиры произведена в 2006 году)?

C.В.: Для получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик представляет в налоговые органы договор о приобретении квартиры, акт о передаче квартиры налогоплательщику. Для целей применения вычета важна дата получения налогоплательщиком указанных документов, а не период, когда налогоплательщик нес расходы на приобретение жилого объекта. Данные документы наряду с заявлением налогоплательщика, платежными документами, подтверждающими уплату денежных средств в счет приобретения квартиры, являются основанием для предоставления вычета. Таким образом, если документы, служащие основанием для получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме (договор, акт), оформлены начиная с 1 января 2008 года, то налогоплательщик учетом положений Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере 2 млн. рублей.

подробно здесь

о либерализации НК читайте здесь

Однако, я предприму финт ушами.

С 1 января 2010 года законодательство по НДФЛ в статье 220 было смягчено. Напишу запрос в Минфин, в ГД и Медведеву. В первый - коротко не изменили ли позицию в связи с изменением закона? В ГД - злобный, типа "мать-перемать, кризис, деньги дерете, а корицу жалете". Медведеву - слезный, типа "дохнет средний класс, Вы - большой либерал, примените пожалуйста в трудное для народа время инновационный саморегулируемый налоговый инструмент. Выборы скоро". Эта телега на год как минимум. Но очень жалко мне % денег.

Итак неутешительный вывод - собственность нужна только для снижения ипотечной ставки. Возврат НДФЛ по всем статьям - долгоиграющая история.

[zlobus]

неутешительные выводы:

денег по процентам за пропущенные годы нам не дадут.
...
Итак неутешительный вывод - собственность нужна только для снижения ипотечной ставки. Возврат НДФЛ по всем статьям - долгоиграющая история.

Если честно, я не понял проблемы.

Код: Выделить всё

Таким образом, если документы, служащие основанием для получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме (договор, акт), оформлены начиная с 1 января 2008 года, то налогоплательщик учетом положений Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере 2 млн. рублей

Собственность, акт, и все прочие доументы у нас будут датированы как минимум 2010, а то и 2011 годом. Предварительный договор - 2008 (у меня).
Сотответственно, подаешь декларацию в следующем году после получения документов (если собственность в 10, то в 11, если в 11, то в 12), и в течении трех лет (10, 11, 12, или 11, 12, 13 соответственно) получаешь налоговую льготу в пределах 13% от 2млн + ипотечные проценты за этот период.
Если у Вас уже все проценты заплачены в 8-9 году, то да, их не вернешь.
Но у меня кредит до 2023 года, и я не планирую погашать его досрочно.
Т.ч. процентов с меня причитается еще более чем достаточно, хотя конечно немного менее, чем в первые годы, т.к. платеж аннуитентный (извините, если ошибся в этом слове, тороплюсь ), но за период приблизительно 10-12 год их вполне получится вернуть. Я не прав? Подробные ссылки пока не читал..

[Anton_77]

но за период приблизительно 10-12 год их вполне получится вернуть

Проценты Вы сможете вернуть, как только КГ подпишет Вам акт. Если это произойдет в 2012 - значит за 10 лет - Вам вернут проценты.

Пропадают проценты за первые несколько лет. Да и вычет в 260 000 возвращается постепенно.

Я расстроен, что при отчете момента возникновения права на вычет с момента несения расходов, ситуация была бы много радужнее, и сумма была бы больше, и сроки - мнгновенные, т.к. и 260 000 и проценты вернули бы мне сразу, ибо честный я налогоплательщик и ни копейки от государства не утаил.

P.S.
1) Письмо в Правительство РФ я уже отправил.
2) Письмо в Минфин отправлю завтра
3) Письмо в ГД - думаю к какому депутату идти.

[zlobus]

Проценты Вы сможете вернуть, как только КГ подпишет Вам акт. Если это произойдет в 2012 - значит за 10 лет - Вам вернут проценты.

Разве за 10 лет? Т.е. на проценты нет такого же ограничения, как на тело вычета, т.е. максимум 3 года льготы?

Пропадают проценты за первые несколько лет. Да и вычет в 260 000 возвращается постепенно.

Я расстроен, что при отчете момента возникновения права на вычет с момента несения расходов, ситуация была бы много радужнее, и сумма была бы больше, и сроки - мнгновенные, т.к. и 260 000 и проценты вернули бы мне сразу, ибо честный я налогоплательщик и ни копейки от государства не утаил.

P.S.
1) Письмо в Правительство РФ я уже отправил.
2) Письмо в Минфин отправлю завтра
3) Письмо в ГД - думаю к какому депутату идти.

Для меня тут никаких новостей нет, я осознавал изначально, что налоговая льгота распространяется не назад, а вперед (причем только на три года, за котороые надо успеть выбрать сколько сможешь, т.е. доход может не позволить получить всё, что причитается).

[Anton_77]

причем только на три года, за котороые надо успеть выбрать сколько сможешь, т.е. доход может не позволить получить всё, что причитается

а на чем базируется Ваша уверенность про три года? Во всех статьях закона об НДФЛ слово "три" упоминается только относительно продажи имущества, находящегося в собственности более или менее 3-ех лет.

В законе (по крайней мере) сказано

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

За сим статья 220 и заканчивается!

Кстати на размышления меня наводит то, что сумма предыдущих процентов тоже должна быть принята к возврату, но возвращаться они должны после оформления должных документов. также следует учитывать, что слова "ипотека" нет в статье 220 (т.к. собственно ипотеки до собственности у нас нет). В законе написано буквально

по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них

За разъяснением этого вопроса, я обращусь в Минфин.


Кстати

Конкретная ситуация. Допустим, налогоплательщик понес расходы на приобретение жилья в 2008 году. Подтверждающие документы (акт передачи и право собственности) получил в 2009 году. Подоходный налог (НДФЛ) удержан более 260 тыс. руб в 2008 году, а с 2009 года доходы существенно уменьшились. При подаче декларации 3-НДФЛ за 2008 год к возврату возникает подоходный налог в размере 260 тыс. руб единовременно. Однако новая позиция налогового ведомства препятствует получению имущественного вычета за 2008 год. При заявлении налогового вычета только с 2009 года процесс возврата подоходного налога растягивается на неопределенное количество лет. На момент подачи в 2009 году налоговой декларации за 2008 год все условия предоставления вычета формально соблюдены. Позиция Минфина и ФНС в данном случае ухудшает положение налогоплательщика при неопределенности норм НК РФ относительно первичного момента заявления имущественного вычета. В данной ситуации неизбежен судебный спор. При этом суд может встать на сторону налогоплательщика.

Источник

[zlobus]

а на чем базируется Ваша уверенность про три года? Во всех статьях закона об НДФЛ слово "три" упоминается только относительно продажи имущества, находящегося в собственности более или менее 3-ех лет.

В законе (по крайней мере) сказано

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

За сим статья 220 и заканчивается!

Да, это у меня путаница в голове возникла за прошедшие 5 лет, что я не читал кодекс
По три года речь идет в 78 статье, в которой определен возврат излишне уплаченных налогов за предыдущие годы, вот этот пункт:

Код: Выделить всё

7. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Таким образом, видимо все же есть возможность получения обратно уплаченных налогов за последние 3 года + сколько угодно лет вперед.
Надо внимательно все перечитывать, будет время - займусь.

[Anton_77]

Так моя писанина начала доходить до органов ...

Ваше обращение, поступившее в Федеральную налоговую службу по
информационной сети Интернет (004591/ЗГ от 27.04.2010), направлено для
рассмотрения и подготовки ответа в УФНС России по г. Москве