Согласование перепланировки с банком (для ипотечников)

[zlobus]

Если здесь есть инвесторы с ипотекой, приступившие к ремонту до получения собственности, давайте обсудим, как кто выкручивался из очевидной необходимости делать перепланировку при любом ремонте.

В моей ситуации (ВТБ24) все пока выглядит очень печально.

-Без согласования с банком перепланировку делать нельзя
-По правилам банка они согласуют перепланировку только для квартир с собственностью

Фактически, это означает невозможность начать ремонт до получения собственности.
При телефонных разговорах сочуствуют, и предлагают отправить письменное заявление для рассмотрения "в индивидуальном порядке", но я пока не решил, стоит ли его писать, или попытаться как-то спрятать препланировку, что тоже не кажется возможным на первый взгляд (при оформлении собственности надо будет делать еще раз оценку и страховку для банка, что выявит отличия фактической планировки от бумажной).
Оптимальный вариант сначала отсудить собственность, затем все согласовыавать и ремонтироваться - но так не хочется всё откладывать - я уже полностью подготовился к ремонту, прежде чем чухнулся по этой теме. Или же наоборот максимально затянуть получение собственности (не подавая в суд а ожидая неторопливого КГ), и за это время погасить кредит.
Ваше мнение, опыт?

[VGZ]

А они знают Вашу планировку? Представте ту которая Вам нужна и скажите ,что будите делать ремонт

[zlobus]

А они знают Вашу планировку? Представте ту которая Вам нужна и скажите ,что будите делать ремонт

Нет, не знают. Но рано или поздно квартира будет оформляться в собственность, тогда факт перепланировки всплывет т. к. будет происходить оценка квартиры завершенной строительством где будет в том числе сравниваться планировка по бти и по факту с указанием результата в отчете.
Тоже самое со страховкой, квартиру надо будет страховать и 100% страховая будет сравнивать планировки.

[VGZ]

Обясните,что у вас планировки как таковой нет.Ведь квартира у Вас в БТИ как однокомнатная (т.е.свободная),и будет планировка как Вы представите

[zlobus]

Обясните,что у вас планировки как таковой нет.Ведь квартира у Вас в БТИ как однокомнатная (т.е.свободная),и будет планировка как Вы представите

Я этим сейчас и занимаюсь. И они вроде готовы рассмотреть мое заявление, учитывая факт свободной планировки (была бы типовая - только после собственности), но в виде исключения, типа по правилам так не делается.
Вот я и хочу узнать опыт других - получилось ли согласовать то. Врядли я единственный кто брал ипотеку.
Они рассматривать обещают 10 рабочих дней, а у меня бригада уже в квартиру зашла (но не начали). Думаю, расслаблять бригаду или начинать делать.

[DMITRY]

Как известно, строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения Поэтому, можете поступить как я: забить на все требования банка, отремонтировать квартиру, за период ремонта получить собственность и спокойно гасить кредит. Я ни разу не слышал, чтобы какой-то кредитный инспектор хотя бы раз появился в ипотечной квартире (кроме случая дефолта по кредиту).
Или если уж совсем хотите перестраховаться, внимательнее прочтите договор. Какие права имеет ВТБ в случае законной перепланировки, совершенной без их согласия (подразумевается, что Вы, как и я, озаботитесь согласованием перепланировки в МЖИ после получения собственности)? Реакции может быть только две: увеличение ставки и требование о досрочном погашении. И то и другое невозможно, если я "забуду" согласовать свой ремонт с ВТБ, но получу согласование в МЖИ. Почитайте внимательно раздел "Права кредиитора" в части его прав на досрочное расторжение договора и убедитесь в этом сами.

[zlobus]

Что касается договора, то в кредитном договоре у меня факт согласования перепланировки действительно не упомянут. Такое требование есть только в предварительном договоре об ипотеке, условия которого по идее вообще не актуальны до получения собственности.
Однако у меня банк уже имеет право требовать досрочного погашеия - по договору от января 2008 у меня было обязательство оформить собственность в течение 3 лет, иначе доп обеспечение или погашение.
Они к этому праву не прибегли тк я добросовестно плачу но если я начну срач наверняка про это вспомнят.
Относительно прихода кредитных инспекторов я тоже не слышал, но как насчет оценки которую надо делать для закладной?
Мне об этом сказал сам банк (если оценка установит перепланировку у вас будут проблемы), я заглянул в оценку которую делал на этапе взятия кредита - там есть пункт типа "соответствие планировки БТИ".
И еще, согласование в МЖИ невозможно без согласия на планировку банка.
Об этом везде пишут, что как только МЖИ видит в свидетельстве отметку об обременении к перечню требуемых для согласования документов добавляется согласие банка.

[DMITRY]

Я же говорю, строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения. В данном случае на помощь придет вездесущая российская коррупция
Вот Вы как собираетесь получать согласование в МЖИ? Лично я за деньги с помощью посредника. Уверен, что получу все необходимые согласования за 80 тысяч рублей, включая новые документы БТИ. И никто даже не вспомнит ни про необходимость согласования с банком, ни про необходимость актов скрытых работ от ТСЖ, ни про прочие "важные" бумажки. Через несколько месяцев сможем убидиться, был ли я прав сегодня.
К сожалению, в московском сройкомплексе все работает только так

[zlobus]

Вопчем я уже получл оф ответ -все ок, зря пугали:

Добрый день!
В продолжение нашего телефонного разговора Банк сообщает следующее, что мы не против ремонта в квартире, если в договоре застройщиком не оговорено иное.
Так как на данный момент у Вас не возникло право собственности, и соответственно не зарегистрировано обременение (ипотеки) Банка ВТБ 24, то мы на данном этапе не вправе согласовывать перепланировку.
После оформления права собственности Банк готов согласовать произведенную Вами перепланировку, для последующего узаконивания в органах МЖИ.
 
 

[Сергей Овчинников]

Добрый день!
Вы совершенно правы в своих оценках - мы часто сталкиваемся с данной ситуацией, когда ведем дела наших клиентов и получается следующее:
1. В договоре с банком действительно предусмотрена обязанность по предварительному согласованию перепланировки (при этом у разных банков в договоре могут быть предусмотрены, а могут не быть последствия несогласования в виде повышения ставки, либо права банка на досрочное расторжение договора).
2. Если сделать ремонт, а потом получать собственность, то как правильно было указано Вами, факт перепланировки в любом случае "всплывет", т.к. для обременения квартиры в обязательном порядке (в ВТБ 24) будет делаться оценка и факт несогласованной перепланировки будет отражен и в документальном виде попадет банку.
+ без Свидетельства о собственности нельзя согласовать перепланировку в МЖИ, т.к. Свидетельство является одним из необходимых документов.

Таким образом, если вы делаете ремонт, подразумевающий перепланировку, то сделать это не нарушая договор (ну и закон соответственно) не получится никак.

Однако следует заметить, что при "узаконивании" перепланировки вообще рекомендуется СНАЧАЛА сделать ремонт, а уже потом согласовывать перепланировку (что конечно не отменяет консультации со специалистом перед началом ремонта, чтобы не сделать того, что либо очень дорого в согласовании, либо совсем невозможно).
Это связано с тем, что при проведении ремонта часто появляются какие то детали, которые заставляют отступать от проекта и мы не один десяток раз сталкивались с ситуацией, когда клиент, который предварительно (до ремонта) согласовал перепланировку, по результатам переобмеров получал от техника БТИ "красные линии" в план, потому что фактические преобразования не везде совпадали с согласоваными.

К тому же вы правы - цель любого банка все таки получать проценты с вас за кредит, а не требовать его досрочного возврата, и мы не разу не слышали от наших клиентов с такой же ситуацией, чтобы у них были проблемы с банком по этому поводу.

Таким образом общее резюме: сделать ремонт до собственности, чтобы не нарушить закон и договор невозможно.
Однако нарушение данное незначительно, не на что существенно не влияет и ремонт делать можно.

В крайнем случае, если несогласованная перепанировка повлияет на стоимость квартиры и оценщик уменьшит ее до неприемлемых размеров, т.е. когда стоимость квартиры будет ниже размера остатка основного долга (так очень редко, но бывает у тех, кто на пике цен покупал квартиру), то после получения собственности можно согласовать перепланировку и заказать новую оценку по факту устранения нарушений.

С уважением,
Старший партнер
Юрбюро "Защита собственности"
Сергей Овчинников